Eindelijk een startershypotheek – maar is het wat?

Waar banken elkaar vooral de loef proberen af te steken door steeds lagere hypotheekrentes aan te bieden komt ASR nu met een startershypotheek. In Nederland een noviteit.

De startershypotheek van ASR is een hypotheek die je in 40 jaar kunt aflossen in plaats van in de gebruikelijke 30 jaar. In november 2012 diende de SGP al een motie in voor deze mogelijkheid, die het overigens niet haalde. Wel kwam er de mogelijkheid tot de fel bekritiseerde Blokhypotheek. Met deze constructie kon je een aflossingsvrije schuld laten ontstaan in box 3. Op deze manier daalden de maandlasten flink, maar was je ook fors duurder uit over de gehele looptijd.
Toen ASR met dit product kwam, rees bij mij direct de vraag: kan dit fiscaal en voldoet het aan de gedragscode? Ik ben aan het rekenen geslagen en heb toch wat kritische punten. Innoveren juich ik toe, maar dit neemt niet weg dat ook de nadelen genoemd mogen worden. Mijn voorlopige conclusie is dat startershypotheek een verbeterde variant is van de Blokhypotheek.Beautiful creative handmade tree house

Allereerst een positief punt. Een starter heeft vaak nog een lager salaris en daardoor de behoefte aan lage maandlasten. Zodra een starter meer gaat verdienen, ontstaat er ook meer afloscapaciteit. Wat dat betreft is een langere looptijd dus een goed idee.

Dan de kritische noten. Omdat er met het verstrijken van de tijd sprake is van geldontwaarding, moet je hier eigenlijk ook rekening mee houden in de vergelijking. Ooit is berekend dat bij een geldontwaarding van 2 procent een 40-jarige hypotheek al aantrekkelijker is dan een 30-jarige hypotheek. Alleen moet die ontwaarding dan wel echt 2 procent of meer zijn.

De rente is nu historisch laag en sommige experts verwachten dat hij ook langdurig laag blijft. Dan is een 40-jarige hypotheek juist weer financieel onaantrekkelijk. Andere experts verwachten juist dat de rente fors gaat oplopen, omdat er heel veel geld in de economie gepompt wordt. En aan zo’n hard oplopende rente kleeft gelijk ook weer een probleem. De rente mag bij zo’n startershypotheek namelijk niet boven de 8 procent komen.

Waarom niet? Als de rente bijvoorbeeld na tien jaar stijgt naar boven de 8 procent is het zo dat de resterende schuld na 30 jaar hoger is dan de helft van de oorspronkelijke hypotheek. De box 3 schuld loopt namelijk versneld op. Het omslagpunt ligt –gerekend met de huidige rente van 2,3 procent– ergens tussen de 7,9 procent en de 8 procent. Het is de bedoeling dat je na 30 jaar minimaal de helft van de hypotheek hebt afgelost. Dat kan in het geval van een rentestijging naar boven de 8 procent dan dus niet meer.

Verder kun je de startershypotheek alleen met NHG afsluiten en moet de rente minimaal tien jaar vast staan. Nu zullen mensen sowieso de eerste tien jaar niet snel oversluiten. En omdat andere banken dit product (nog) niet aanbieden is de drempel ook erg hoog. Van deze vorm van ‘klantenbinding’ moet je je bewust zijn.

Gedurende de looptijd is de startershypotheek ook problematisch. Als je bijvoorbeeld na 15 jaar verhuist, heb je minder afgelost dan in het geval van een hypotheek met een looptijd van 30 jaar. Daarnaast is een hypotheek maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar, wat betekent dat je in het geval van de 40 jaar lopende startershypotheek de laatste tien jaar de rente niet kunt aftrekken. Dat samen betekent dat je bijna 37.000 euro minder kunt besteden aan je volgende woning.

Het voordeel van de startershypotheek is een lagere last. En bij een inflatie van 2 procent of hoger is de startershypotheek een aantrekkelijk alternatief. Maar de nadelen zijn wat mij betreft nog te fors om te kunnen spreken van een geslaagde noviteit.

Over André van Luijk MFP

Opleiding HBO - Bank en Verzekeringswezen / Master of Financial Planner (MFP) / Erkend Financieel Adviseur (EFA) / ondernemer Woonvisie / Belegger
Dit bericht werd geplaatst in Financieel, Hypotheek, startershypotheek, woning en getagged met , , , , , . Maak dit favoriet permalink.

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s