Last van hoge hypotheekrente? Overweeg renteafsplitsing

De rente staat al jaren laag. Voor de spaarrekening is dat vervelend, voor de hypotheekrente erg fijn. Maar niet iedereen profiteert van die lage hypotheekrente. Je zult in het verleden je rente maar lang hebben vastgezet en nog steeds een zeer hoge rente betalen.

Om van die hoge rente af te komen is verhuizen een oplossing, maar als je dat nu niet wilt? Vaak wordt dan het hypotheekcontract opengebroken, met een boete tot gevolg van vaak tienduizenden euro’s. Een nieuwe variant is renteafsplitsing, waarbij je binnen het contract stapsgewijs je rente verlaagt. Hoe gaat dat in zijn werk?

Veel banken bieden de mogelijkheid om een leningdeel af te splitsen. Vaak gebruiken mensen deze voorwaarde om een deel van hun aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar een vorm waarbij ze aflossen. Een andere voorwaarde is dat je van je hypotheek vaak boetevrij mag aflossen. Deze twee voorwaarden kun je combineren. Stel, er is de mogelijkheid om 20 procent boetevrij af te lossen. In zo’n geval kun je een leningdeel van 20 procent afsplitsen en tegelijkertijd de bank verzoeken om dat nieuwe leningdeel intern om te zetten naar een nieuwe lagere rente. Je mag immers 20 procent boetevrij aflossen. Op deze manier kun je in een tijdsbestek van vijf jaar je hypotheek van een hoge rente omzetten naar een lagere rente. Bij een hypotheek waarbij je maar 10 procent boetevrij mag aflossen duurt dit helaas wat langer.

renteafsplitsing

De meeste banken bieden deze mogelijkheid nog niet actief aan. Een paar jaar terug meldde een grootbank na een verzoek tot renteafsplitsing dat ze hier niet aan gingen beginnen. Terwijl de voorwaarden de mogelijkheid niet uitsloten. Of beter gezegd: De combinatie van voorwaarden maakte het mogelijk. Omdat renteafsplitsing nog niet gangbaar is, bestaat de kans dat je bij een verzoek weerstand ondervindt. Geef het niet direct op, maar kijk in de voorwaarden hoe een en ander is omschreven.

Wat zijn de nadelen van renteafsplitsing? Je breekt de hypotheek in allemaal kleine stukjes. Veel mensen vinden meerdere hypotheken niet overzichtelijk. Ook kan renteafsplitsing niet bij alle hypotheekvormen. Zo is een spaarhypotheek fiscaal te ingewikkeld. Daarnaast heb je bij een spaarhypotheek vaak belang bij een hoge rente.

Verder moet je geduld hebben om renteafsplitsing volledig door te voeren. Het kan wel vijf tot tien jaar duren voordat je de hele hypotheek hebt omgezet naar een lagere rente.

Wat zijn de voordelen? Renteafsplitsing kan de bank intern regelen, dus je hoeft niet langs de notaris. Je betaalt geen boete over het deel dat je omzet. Lagere maandlasten maken het daarnaast mogelijk om eventueel extra af te lossen. Allemaal losse stukjes hypotheek geven ook risicospreiding met je rente. Mocht de rente stijgen, dan stijgt jouw rente maar heel langzaam mee. Al die stukjes lopen namelijk niet tegelijkertijd af. Daarnaast kun je bij iedere omzetting kiezen uit meerdere rentevaste periodes.

Renteafsplitsing is helaas nog niet zo bekend, maar zeker het proberen waard.

Geplaatst in Financieel | 2 reacties

Beleggen in tijden van crisis

De crash op de financiële markten heeft ervoor gezorgd dat veel mensen zijn gaan beleggen. Aandelen zakten zo snel in waarde, dat veel mensen dit als een forse korting zagen. Andere mensen neigden al langer naar beleggen, omdat de spaarrente zo laag is. De lage koersen vormden het zetje om te starten. Beleggen is een bezigheid met risico’s. Voor beleggen tijdens een crisis geldt dat helemaal.

Als we kijken naar eerdere crises, dan trekt zo’n forse koersdaling vooral handelaren of gokkers aan en minder langetermijnbeleggers. Timen op de beurs is tijdens een crisis haast onmogelijk en gokkers verliezen het daarom uiteindelijk van echte beleggers.

Na een eerste daling zie je gedurende een crisis de koersen vaak weer fors stijgen. Dat is nu ook zo. Het is alsof er helemaal geen sprake is van een pandemie. Dat is de eerste fase. Daarna begint de echte daling. Veel mensen gaan dan twijfelen of ze moeten verkopen. Meestal klinken er dan beurswijsheden als: wie geschoren wordt, moet stilzitten. Ook gokkers die eigenlijk een snelle rit omhoog wilden maken en te laat zijn uitgestapt, zijn ineens langetermijnbeleggers geworden. Als de koersen verder zakken gaan ze toch serieus overwegen om te verkopen. Een andere beurswijsheid is immers: “cash is king”. In de slotfase komt de blindepaniekverkoop van particulieren. In deze laatste fase stappen professionele beleggers in om hun portefeuilles voor de lange termijn uit te breiden.

Als je als particulier nu toch wilt beleggen? Op een spaarrekening ‘roest’ je spaargeld toch weg? En dan moet je er zelfs nog belasting over betalen. Kijk allereerst of je geld over hebt. Verwacht je binnen korte tijd dit geld nodig te hebben voor een auto, een verhuizing of andere grote bestedingen dan moet je dit niet risicovol wegzetten. Je wordt tenslotte mede-eigenaar van een bedrijf en dat doe je niet voor de korte termijn. Als je het geld op korte termijn nodig hebt, kun je het beter ‘beleggen’ op een spaarrekening.

Daarnaast is je doel belangrijk. Beleg je zonder doel, dan stop je vaak je geld in iets wat op dat moment veel rendement belooft. Voorbeelden van doelen kunnen zijn: de studie van een kind, het aflossen van je huis of je pensioen. Ook is het van belang de beleggingen zo in te richten dat je die doelen ook gaat halen. Dan is het rendement minder van belang, maar het managen van je risico met het bijbehorende tijdpad om het doel te behalen. Geschikte beleggingen kunnen dan aandelen zijn, maar ook een eenvoudige spaarrekening.

Verder is timing vrijwel niet mogelijk, al weten we nu wel zeker dat we een recessie gaan krijgen. Beleggen is net als de zee: er zijn voortdurend golven, die je omhoog brengen of omlaag. Op de lange termijn gaat het erover of het eb wordt of vloed. Tussentijdse dalingen en stijgingen zijn dan minder relevant. Door maandelijks in te leggen koop je zowel op pieken als in dalen, waarbij je risico’s per saldo lager zijn. Je beperkt het risico op zakken en uiteraard ook het rendement omhoog. Uiteindelijk is het de bedoeling om op een verantwoorde manier je financiële doelen te halen.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Vraag dit jaar nog snel een energielabel aan

De kosten van een energielabel gaan vanaf 1 januari 2021 stijgen van een paar euro naar wel 200 euro of meer. Omdat een energielabel tien jaar geldig is, is het verstandig om er dit jaar nog één aan te vragen.

Een energielabel voor woningen is te vergelijken met een energielabel voor wasmachines en andere apparaten. Als je een woning koopt of verkoopt is met zo’n label zichtbaar hoe zuinig die koopwoning is. Bij de prijsonderhandeling kan daar dan rekening mee gehouden worden. Al in 2015 is het energielabel voor woningen ingevoerd. Vrijwel iedere woning heeft toen een voorlopig label gekregen en bij de verkoop moet dit voorlopige label omgezet worden in een definitief label.

Dat omzetten is eenvoudig: wat vragen beantwoorden en wat foto’s aanleveren. De kosten zijn zeer laag, soms zelfs maar 1 euro. Het kan zo goedkoop, omdat er geen fysiek huisbezoek aan te pas komt. Omdat het huidige systeem fraudegevoelig is, is besloten dat er een officiële adviseur thuiskomt om zo’n label aan te vragen. Het is dan logisch dat de kosten fors stijgen. Er is overigens veel kritiek op deze veel duurdere variant, omdat de echte meerwaarde vergeleken met het huidige label klein is.

Er zijn nog andere redenen om nog snel voor 1 januari het energielabel aan te vragen. Tot nu toe heb ik de indruk dat het voorlopige label wat pessimistischer is dan de werkelijkheid. Zet je het dus voor een paar euro om naar en hoger label, dan krijgt je huis een betere registratie.

Je ziet nu al gebeuren dat banken een korting op de hypotheekrente geven bij een zeer goed label – weliswaar alleen nog bij nieuwbouwwoningen. Maar ik acht de kans vrij groot dat de komende tien jaar banken een opslag op de rente gaan geven als je juist een slecht label hebt. Dus als je rente de komende tien jaar afloopt of je moet een nieuwe hypotheek hebben, dan kan een niet kloppend label je op kosten jagen.

Daarnaast is het nu zo dat je met een goed label meer mag lenen. Weliswaar mag die extra leenruimte alleen gebruikt worden voor energiezuinige investeringen. Huizen met een F- of G-label krijgen vanaf augustus maximaal 90 procent hypotheek. Ik verwacht dat dit het begin is van een trend en dat meerdere banken dit gaan invoeren.

Verder moeten gemeentes wijken gaan verduurzamen om de klimaatdoelstellingen te behalen. Ik verwacht dat het label een rol gaat spelen bij het activeren van mensen hiervoor. Consumenten zullen steeds kritischer worden over de energiekosten bij de koop van een woning. Ga je dus de komende tien jaar je woning verkopen, dan is het verstandig om het voorlopige, vaak negatievere, label om te zetten in een beter label. Nu al levert een woning met een hoger label meer geld op. Wat we nu nog een Label A vinden is over vijf jaar mogelijk al een B. Tegen die tijd zijn er door technische ontwikkelingen vrijwel zeker betere mogelijkheden tot verduurzamen.

Mocht je eerst willen verduurzamen om later een duurder label aan te vragen, dan is het verstandig dat je alle facturen bewaart en goede foto’s neemt. Je kunt dan namelijk bewijzen aanleveren aan de energieadviseur die langskomt om een rapport op te maken. Als je dat niet hebt, kan tegen die tijd je label alsnog lager uitvallen en dat zou jammer zijn.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Het nut van hamsteren

Inmiddels hebben veel mensen stilzwijgend hun hamstervoorraad verorberd, net zo stilzwijgend als ze die hebben aangelegd. De schappen waren leeg, mensen spraken er schande van. Veel mensen namen wel iets extra mee uit de winkel, maar vonden dat geen hamsteren. Dat deden vooral de anderen. Gaan we bij een nieuwe lockdown weer hamsteren? En is dat verstandig?

Hamsteren is eigenlijk een teken dat je geen buffer hebt, want bij een goed gevulde voorraadkast is er geen noodzaak om te hamsteren. Toen ik jong was hadden mijn ouders een kelderkast vol met producten waarmee ze een maand lang vooruit konden. Vroeger was een goed gevulde provisiekast heel normaal. Nu ik in de stad woon, merk ik dat collega’s dagelijks hun eten kopen. Als al deze mensen in één keer naar een ‘gezonde’ voorraad van twee weken gaan, dan is het bevoorradingssysteem van voedsel daar niet op ingesteld.

Veel mensen krijgen een probleem als ze een week niet naar de winkel kunnen. Ik denk dat mensen dat, toen de coronacrisis begon, bewust of onbewust aanvoelden en hun voorraad gingen aanvullen. Een bekende van me vond voor een paar dagen eten in huis hebben al hamsteren. Terwijl ik iemand anders sprak die het hamsteren ook belachelijk vond, maar tegelijkertijd zei dat hij drie maanden voedsel op voorraad had. Hij hamsterde niet, maar was wel een hamster.

Hamsteren wordt als egoïstisch gezien, maar te laat een voorraad aanleggen is niet slim –  en dan ontstaan er ook lege schappen. Op tijd voorraad hebben is een vorm van sparen. Doe je dat tijdig met zaken die je altijd eet, dan ontstaan die lege schappen ook niet. Te laat een voorraad aanleggen is zowel persoonlijk als maatschappelijk onverstandig. Mensen met weinig budget kunnen geen voorraad aanleggen en hebben geen toegang meer tot betaalbare producten. Zij moeten dan met hun al beperkte budget duurdere merken kopen.

Daarnaast zorgt in paniek hamsteren voor hogere prijzen. Een ander effect is dat schaarste zorgt voor meer schaarste. Iedere verkoper weet dat het gevoel iets mis te lopen een drang geeft om te kopen. Dus als er zaken op rantsoen gaan of als mensen nadrukkelijk wordt aangeraden niet te hamsteren, dan gaan mensen dit juist wel doen.

De kans is groot dat bij een tweede golf van coronabesmettingen mensen opnieuw niet rationeel handelen en besluiten te hamsteren. In Australië is er zo’n tweede golf aan de gang en eind juni werd daar voor de tweede keer massaal wc-papier ingeslagen. Hamsteren in rustige tijden is verstandig en voorkomt hamsteren in kritieke tijden. Tekorten en prijsopdrijving worden daarmee voorkomen. Het extreme ad hoc hamsteren is gewoon paniek. Wc-rollen verzamelen is geen noodzakelijke levensbehoefte, met een krant kun je desnoods ook je behoefte afvegen. Een dag geen eten is urgenter dan een dag geen wc-rol.

Heb je tijdig een voorraad en je buren of familie hebben te kort, deel dan van je overvloed. Help elkaar als er een tweede lockdown komt. Koop alleen wat je anders ook gebruikt en doe alles met mate. Te veel is onnodig, te weinig is onverstandig en te laat is onverantwoord.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Werknemer in coronatijd: welke risico’s loop ik?

Het hebben van een baan in loondienst is voor de meeste Nederlanders een belangrijke inkomstenbron. Als het inkomen van een baan wegvalt, ontstaat er vaak snel een probleem. Het inkomen kan stoppen door langdurig ziek zijn, of bijvoorbeeld het overlijden van een partner. Tijdens het afsluiten van een hypotheek bespreek je deze risico’s. De laatste jaren werd werkeloosheid niet direct als een risico gezien.

Nu de maatschappelijke situatie als gevolg van Covid-19 fors aan het veranderen is, zie je dat mensen dit risico ineens wel serieus nemen. Gaan er werkelijk massaontslagen vallen? Moet ik nu wel van baan wisselen? Risico’s kun je accepteren, vermijden of reduceren.

Ons bedrijf had vlak voor de coronacrisis twee vacatures openstaan. Er meldden zich weinig kandidaten en er waren er nog minder geschikt. We moesten snel schakelen, want de kandidaten konden op meerdere plaatsen een baan krijgen. We zaten in de tweede ronde van de gesprekken toen de corona-epidemie uitbrak. Vrijwel iedere kandidaat belde zelf af en liet weten toch maar even niet hun huidige vaste contract op te geven voor een tijdelijk exemplaar. Op die manier vermeden ze voor zichzelf het risico van het op korte termijn verliezen van hun baan. In je proeftijd of na het verlopen van je tijdelijke contract kun je immers ontslagen worden. Het kwam ons ook goed uit, want een van de vacatures wilden we ook even opschorten. Hoe anders was de situatie toen we twee maanden later de vacature weer openstelden. Er kwamen zeer veel reacties. Opvallend veel mensen uit de horeca solliciteerden. Ook waren er meerdere geschikte kandidaten en voelden we vrijwel geen druk.

Nu is onze ervaring geen blauwdruk voor hoe de markt zich ontwikkelt, maar we zagen de wereld wel snel veranderen. De werkeloosheid zal vrijwel zeker toenemen, maar het lijkt tot nu toe zeer onvoorspelbaar waar en hoe dit gebeurt. Sommige sectoren hebben het juist drukker gekregen, terwijl andere sectoren zoals de horeca een fors probleem hebben. Het kan goed zo zijn dat door alle overheidsmaatregelen het aantal ontslagen beperkt blijft. De werkeloosheidsuitkeringen zijn de afgelopen jaren versoberd, maar de financiële hulp van de overheid aan bedrijven voorkomt mogelijk uitkeringen. Wie zelf een buffer heeft voor tegenslagen als werkeloosheid kan zich gelukkig prijzen. Van wie hun baan behouden, zullen er veel de gevolgen van corona voelen: bonussen, provisie of overwerk verdwijnen.

Ik denk dat je als werknemer moet investeren in opleiding en digitale vaardigheden. Door de huidige maatschappelijke verandering neemt de digitalisering een enorme vlucht. Binnen een aantal maanden zijn veel digitale toepassingen zoals beeldbellen, thuiswerken en online vergaderen heel normaal geworden. Deze vaardigheden goed beheersen en kunnen toepassen is denk ik op termijn erg belangrijk. Op deze manier reduceer je de risico’s omdat je beter inzetbaar bent.

Daarnaast lijkt het een zekerheid dat zekerheden in onze maatschappij steeds minder worden. Dit is een ontwikkeling die je als werknemer beter kunt accepteren dan negeren. Je vermogen tot aanpassen zal een belangrijke vaardigheid moeten worden.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Wat doet corona met de woningmarkt?

 

Tot eind vorig jaar leek een huizenprijsdaling onwaarschijnlijk en ondenkbaar. Nu de maatschappelijke situatie anders is, zien we dat die ‘zekerheid’ relatief blijkt. Welke invloed heeft corona op de woningmarkt?

Experts roepen dat het allemaal wel meevalt, andere experts denken juist dat de markt tot wel 30 procent kan dalen. Ik denk dat beide visies waarheden bevatten.

Eerst wat feiten. Er is in Nederland een enorm woningtekort –van 315.000 woningen– waarvan we weten dit nog veel groter gaat worden. Nieuwbouwvergunningen zijn als gevolg van corona nog niet verstrekt, geannuleerd of vertraagd. Verder drijft de enorm lage rente de woningprijs op. Weliswaar is de verwachting dat de rente iets zal stijgen, maar de langetermijntrend belooft nog geen definitieve omslag. Daarnaast neemt de gemiddelde gezinsgrootte al jaren af, waardoor de behoefte aan meer woningen nog groter wordt.puzzle_finance

Bovenstaande argumenten worden genoemd door mensen die denken dat het allemaal wel meevalt.

Aan de andere kant is het zo dat als we met zijn allen gaan roepen dat de markt gaat dalen, deze ook gáát dalen. Je kunt alle data op een rij zetten en op basis van de feiten zeggen dat het meevalt, maar de prijs van een woning komt niet op wiskundige wijze tot stand, maar door een groepsproces. Met zijn allen bepalen we wat de waarde van een woning is. Als mensen die groter willen wonen, gaan wachten en mensen eerst hun huis verkopen voordat ze gaan kopen, dan is er sprake van een serieuze omslag. Daarnaast heeft Nederland een enorm open economie. De intelligente lockdown lijkt achteraf daadwerkelijk een intelligente keuze, maar als de wereldeconomie in een stevige recessie komt, zal Nederland daarin meegezogen worden. Hoe lang een recessie duurt, hangt ook weer samen met hoe snel er een vaccin gevonden is. En als het consumentenvertrouwen fors zakt –wat nu het geval is– dan is dat altijd een sterke indicator geweest dat de woningprijs daalt.

Persoonlijk verwacht ik wisselende regionale correcties, waarna de situatie normaliseert en het woningdrama daarna nog groter is. Voor mijn werk spreek ik veel beleggers en dit is de reden dat ze juist niet gaan verkopen, maar verwachtten dat ze binnenkort extra woningen voor een aantrekkelijke prijs aan hun vastgoedportefeuille kunnen toevoegen. Daarnaast denk ik dat het tekort in stedelijke gebieden zo immens is, dat een prijsdaling daar beperkt zal zijn of zelfs helemaal niet, en dat die in buitengebieden veel forser zal zijn.

Wat is nu verstandig als woningzoekende? De woningmarkt was zo overspannen, dat enige afkoeling zelfs wel wenselijk is. Starters, maar ook doorstromers, krijgen dan weer toegang tot de woningmarkt. Als vraag en aanbod weer in evenwicht komen, dan kan het wel eens aantrekkelijk zijn om juist nu te kopen. Zeker met het gegeven dat de langetermijnperspectieven nog steeds gunstig zijn. Het exacte dieptepunt kun je nu eenmaal nooit bepalen.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Wat zijn de kansen voor ondernemers in de coronacrisis?

Ondernemend Nederland wordt hard geraakt door de crisis. Sommige bedrijven komen acuut tot stilstand, als in een frontale botsing. Andere bedrijven hebben beperkt last van de crisis of profiteren er zelfs van. De wissel gaat in elk geval om– op financieel, juridisch, digitaal en organisatorisch gebied. Wat zijn de kansen? Hébben sommige bedrijven wel kansen?

Veel bedrijven hebben ineens een urgent probleem. Zij moeten eerst aan crisismanagement doen en snel kijken wat er nog te redden valt. Soms zijn de problemen zo acuut dat er haast niet tegen te ondernemen valt. Als ondernemer begin je in zo’n geval eerst met schade beperken en inventariseren welke voorzieningen er zijn om die schade te compenseren.money-5053099_1280

Winst is eenvoudig gezegd het verschil tussen de inkomsten en de uitgaven. Als de inkomsten fors dalen en soms zelfs naar nul gaan, moeten de kosten naar beneden en de omzet weer omhoog. Banken en de overheid bieden vaak uitstel van betaling aan. De kosten gaan dan niet naar beneden, maar de lasten wel. Er ontstaat even lucht, waardoor een ondernemer tijd wint – en die tijd kan hij gebruiken om de bakens te verzetten.

Om voldoende per maand over te houden, kun je als ondernemer direct gaan snijden in de kosten of betalingsregelingen bespreken. Om de omzet op korte termijn zo veel mogelijk te herstellen ga je kijken of er tegemoetkomingen zijn en welke omzet nog wel mogelijk is. Dat kan door nieuwe vormen van omzet te zoeken of bestaande producten of diensten via andere kanalen te gaan bezorgen. Ik zag bijvoorbeeld dat als bedrijven mensen al vanuit huis lieten werken of al producten via internet verkochten, zij snel konden omschakelen. Bedrijven die nog niet van deze mogelijkheden gebruik maakten, bewogen veel langzamer. Wat voor mij een les was: als je al experimenteert en vooroploopt, ben je dus ook wendbaarder. In veel media wordt gesteld dat de grootte van de financiële buffer bepaalt of en hoelang bedrijven overleven, maar een flexibele organisatie bezitten en al ervaring hebben met verkoop via het web zijn eigenlijk ook buffers – onzichtbare.

Het is op dit moment geen vraag of er een recessie komt, maar hoe diep zal ze zijn en hoe lang zal ze duren? Op dit sluimerende risico kunnen bedrijven anticiperen door tijdig de samenstelling van hun organisatie aan te passen en mee te bewegen met de veranderende omstandigheden. Ik sprak bijvoorbeeld een ondernemer die het erg druk had en het niet nodig vond om zich op digitaal gebied verder te ontwikkelen. Terwijl we zojuist concludeerden dat het belangrijk is om als organisatie op dit punt wendbaar te zijn. Helaas ondernemen veel ondernemers bij de dag en gaan ze pas aanpassen als het écht moet. Vaak is dat ook de realiteit, maar op trends en ontwikkelingen kun je best anticiperen.
Het is dus kortom niet zo dat wie het beste product maakt, overleeft –weliswaar is dat een basisvoorwaarde– maar de onderneming die zich het best kan aanpassen. Heb je als ondernemer deze basishouding, dan maakt dit je wendbaar in crisissituaties.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Waarom je je vermogen best over kunt laten aan een aap

Als een aap, niet gehinderd door enige kennis, beter belegt dan mensen die ervoor gestudeerd hebben, wat heeft het dan voor zin om je geld actief te laten beleggen?
Aan het begin van deze eeuw is er eens een experiment gestart met een beleggende aap. Gorilla Jacko, die momenteel in Artis renteniert, kreeg 75 bananen, die ieder een aandeel van een bedrijf vertegenwoordigden. Van de bedrijven die correspondeerden met de eerste tien bananen die Jaco opat werden aandelen gekocht.
Het experiment was een knipoog naar de financiële wereld. Iedere maand at Jacko zijn beursbananen en werd de portefeuille aangepast. Inmiddels bootst een computer het gedrag van Jacko na en de resultaten zijn verbluffend. Op de site beursgorilla.nl zijn de resultaten te volgen en het rendement is fors. Zelfs in de crisisjaren was het rendement van Jacko beter dan de AEX. De AEX is een index representatieve samenstelling is van veel bedrijven in Nederland. Er is al veel geprobeerd om het succes van Jacko te verklaren, want waarom zou je nog gebruik maken van een fondsbeheerder?long-tailed-macaque-4501435_1920
Wat zou er aan de hand zijn? Zorgt kennis er juist voor dat je rendementen afnemen? Er is naar beleggen al veel onderzoek gedaan en iedere keer blijkt weer dat gemiddeld genomen actief beleggen het aflegt tegen passief beleggen. Beheerders van aandelenfondsen moeten dan ook erg hun best doen om hun toegevoegde waarde te bewijzen. Iets minder dan 1 op de 5 fondsbeheerders verslaat op langer termijn de AEX-index. Het bijzondere is dat Jacko de beursgorilla ook actief belegt en blijkbaar tot de betere fondsbeheerders behoort.
Allereerst is de vergelijking met de AEX niet eerlijk, want Jacko belegt in drie verschillende indexen. Eigenlijk zou je hem moeten vergelijken met een samengestelde index. Maar dan is het verschil nog fors, want de gecombineerde index heeft over de afgelopen 17 jaar ongeveer 20 procent rendement en Jacko bijna 150 procent rendement. Nu gaat het niet alleen om rendement, maar ook om risico. Het risico is groter als je net zoals Jaco belegt in tien aandelen, dan wanneer je belegt in een breed samengestelde index. Daarnaast blijkt uit beursgorilla.nl dat ook de uitgekeerde dividenden in het rendement zijn meegenomen. Ook moet je transactiekosten meenemen, omdat je iedere maand aandelen koopt en andere aandelen verkoopt. Als je al deze factoren meeneemt, blijkt dat de verschillen heel klein worden, maar dat Jacko nog steeds een mooi rendement heeft.
Persoonlijk denk ik dat er nog iets meespeelt. Veel beleggers –ook fondsbeheerders– hebben last van emoties of gedragspatronen die niet altijd goed zijn voor het rendement. Aandelen die het goed doen komen in de indexen en worden vaak gekocht. Aandelen die uit de gratie zijn verdwijnen weer uit de relevante indexen en worden verkocht. Ongemerkt koop je zo hoog in en verkoop je weer laag. Aap Jacko heeft geen last van emoties en dat zal dus niet negatief werken op het rendement.
Daarnaast draait het ten diepste niet om wat het rendement is, maar moet je korte- en langetermijndoelen stellen en met zo min mogelijk risico proberen deze doelen te halen. Dus een hoog rendement met een hoog risico dat je doelen –bijvoorbeeld je pensioen– in gevaar brengt, is uiteindelijk een slechte belegging. Een belegging met een lager rendement die een hoge garantie geeft op het te behalen doel kan daarom passender zijn. Nadenken waarom je belegt is dus belangrijk en komt voor de vraag hoe je belegt.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Hoe banken zich gedragen in deze coronacrisis

Hoe banken zich gedragen in deze coronacrisis
Crisissen komen in de regel snel en onverwacht. Al even plotseling duiken experts op die precies weten wat er gaat gebeuren. Zij trekken parallellen met een vorige crisis, alsof die de blauwdruk is voor de huidige. Maar de situatie is wezenlijk anders dan tijdens de bankencrisis.

Destijds was het financiële systeem ziek en moest dat spreekwoordelijk aan de beademing. Nu hebben banken veel betere buffers dan in 2008 en kunnen ze veel meer aan. Maar het is de vraag of banken deze buffers kunnen blijven houden als deze crisis lang gaat duren. Banken hebben er dus belang bij om mee te bewegen. Dat doen ze op drie manieren.

Als eerste hebben banken voorzieningen getroffen voor bestaande relaties. In de media meten ze dit breed uit. Uiteraard is dit een fijne ontwikkeling. Deze relaties bieden ze vaak betaalpauzes aan.
Banken die geen generieke oplossing hebben, zeggen maatwerk te leveren. Dat klinkt mooi, maar nieuw is het niet: mensen die voor deze crisis in betaalproblemen kwamen, kregen dat maatwerk ook. Magnifier

Een betaalpauze voor de hypotheek van de eigen woning levert wel fiscale vraagstukken op. Veel eigenaren voldoen namelijk niet meer aan de eis van verplicht aflossen in 30 jaar. Zo kun je de fiscale aftrek verliezen op je hypotheek. Dit probleem is overigens bekend en inmiddels heeft de fiscus daar een coulante oplossing voor.
Als tweede hebben banken aanpassingen gemaakt in aanvraagprocessen. Veel banken accepteren nu digitaal identificeren. Ook het digitaal tekenen van de offerte bieden ze steeds meer aan. Zaken die al jaren digitaal niet of moeizaam mogelijk waren, worden ineens mogelijk binnen een aantal weken. Veel van die ontwikkelingen zullen vrijwel zeker blijven.

Ook het aanvraagproces voor ondernemers is fors aangepast. Zo moeten zij allerlei vragen invullen over de effecten van corona op de bedrijfsvoering. Uiteraard onder het mom van verantwoorde kredietverstrekking. Dit klinkt natuurlijk logisch, maar dat zorgde bij een klant van ons al voor de typering: inkomen van 0 euro. Volgens de reguliere normen voldeed de klant aan de eisen, maar als gevolg van corona trok de bank zijn eigen conclusies. Ze vertelde zelfs dat de klant nog geluk had, bij sommige klanten gaven ze zelfs helemaal geen inkomen af. Net of de koper aan een inkomen van 0 iets heeft.

Daarnaast hebben banken wijzigingen doorgevoerd in het acceptatieproces. Dit gebeurt stilzwijgend, maar heeft wel gevolgen voor de langere termijn. Hierbij kun je denken aan dat je meer eigen vermogen moet aantonen als je doorstroomt naar een volgende woning. Of dat je eerst je woning verkocht moet hebben voordat je koopt. Ook het beleid voor flexinkomens en korte contracten is al bij diverse partijen aangepast.

Weliswaar hebben de meeste banken nog geen cruciale aanpassingen gedaan en betreffen het nog incidenten, maar het gevaar is dat als banken dit soort zaken wel massaal aanpassen, zij de diepte van de crisis verergeren.

 

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen

Moet je nu eerst een huis kopen of eerst verkopen?

De laatste jaren was het verstandig eerst een woning te kopen om daarna pas je woning te verkopen. Wie dit niet deed, was nagenoeg kansloos op de woningmarkt. Dat was wel anders tijdens de vorige crisis. Vrijwel iedereen verkocht eerst zijn woning om daarna pas een ander huis te kopen. Wat gaat er nu gebeuren – in de huidige coronacrisis?

Allereerst kan het een keuze zijn om niets te doen en te wachten. Dat kan bijvoorbeeld slim zijn als je baan mogelijk op het spel staat. Wachten kan ook een strategie zijn als je verwacht dat de huizenprijs daalt. Maar is dat niet zo, dan is deze periode misschien juist het moment om te kopen. Volgens de regels van veel banken moet je minimaal een langere periode dubbele lasten kunnen betalen. Dat varieert van een halfjaar tot twee jaar. real-estate-3116341_1280

De hoeveelheid spaargeld die je beschikbaar moet hebben om deze lasten te overbruggen verschilt dus per bank. Daarnaast rekent een bank niet met de waarde van de huidige woning, maar met een lager bedrag. Stel: een woning is 250.000 euro waard, dan rekent een bank met 225.000 euro. Deze strenge regels zijn bedoeld om de verkoper te beschermen om bij een waardedaling van de woning of als een woning lang te koop staat. Uiteraard kun je dan nog steeds veel geld kwijtraken, dus hoe creëer je meer zekerheid als je toch die prachtige woning ziet?

Het enige wat ik kan doen is kijken naar de vorige crisis. Mensen kochten toen vaak een woning met de extra juridische clausule dat ze “kochten onder voorbehoud van verkoop van de eigen woning”. Je kunt ook je woning verkopen met een clausule dat je dit doet onder voorbehoud dat je binnen een bepaalde termijn een nieuwe woning vindt. Bij een waardedaling kan dit zelfs geld opleveren, omdat je tegen de huidige prijs verkoopt en mogelijk tegen een lagere prijs koopt. Soms willen kopers wel je huis kopen, maar hebben ze niet voldoende spaargeld. In dat geval kun je gebruik maken van overbruggingsgarantie. Als verkoper reserveer je een stukje van de verkoopprijs om zo de dubbele lasten van je koper te compenseren. Dit maakt het voor kopers makkelijker om je woning te kopen.

Een andere variant is dat een belegger je woning koopt. Tijdens de vorige crisis waren er veel professionele beleggers die voor een erg lage prijs wel je woning wilden kopen. Daar werd weinig gebruik van gemaakt. In de huidige markt zijn er enorm veel particuliere beleggers die een relatief hoge prijs bieden voor een woning. Dit komt omdat particuliere beleggers met een lager rendement genoegen nemen dan professionele beleggers. Deze manier om de doorstroming te bevorderen kan wel eens effectiever worden dan bij de vorige crisis.
Uiteraard kun je ook op de traditionele manier verkopen, maar inmiddels zijn er al verschillende banken die op dit punt hun voorwaarden aangepast hebben. In de huidige markt doorstromen kan wel, maar het is verstandig om alle risico’s goed in kaart brengen.

Geplaatst in Financieel | Een reactie plaatsen